中央国家机关个人住房担保委托贷款问答(房改天地)

中央国家机关个人住房担保委托贷款问答

中央国家机关房改办公室

　　编者按:个人如何贷款买房是中央国家机关广大职工十分关注的问题,本期特刊发中央国家机关房改办有关贷款问答,以飨读者。　　一、什么是中央国家机关个人住房担保委托贷款?中央国家机关个人住房担保委托贷款(以下简称“委托贷款”)是指中央国家机关住房资金管理中心(以下简称“国管中心”)运用住房公积金委托银行向住房公积金缴存职工和汇缴单位的离退休职工发放的政策性个人住房贷款。目前,国管中心的委托贷款业务全部委托建设银行北京市分行的30个经办机构办理。二、国管中心管理的范围是什么?国管中心负责中央国家机关各部门及中央在京企事业单位(包括全国人大机关、全国政协机关、高法院、高检院、国务院各部门及其所属企事业单位和中央在京企业)住房资金的归集、使用、管理和核算工作,住房资金包括住房公积金和售房款及其它住房资金。三、委托贷款的对象和条件是什么?贷款对象:在国管中心系统缴存住房公积金的住房公积金缴存人和汇缴单位不超过65周岁的离退休职工。贷款人须具备下列条件:具有北京市城镇常住户口或有效居留身份;在北京市购买自住普通住房;具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力;提供贷款经办银行同意的担保方式;符合国管中心规定的其他条件。四、委托贷款与商业住房贷款有何区别?　　委托贷款与商业贷款的主要区别是利率较低。目前,贷款期限1-5年的,委托贷款和商业住房贷款年利率分别为4.14%和5.31%;贷款期限6-30年的,委托贷款和商业住房贷款年利率分别为4.59%和5.58%。五、委托贷款最高额度是多少?与本人住房公积金账户存款余额有关系吗?根据国家机关房改字[1999]149号文件的规定,购买房改房申请委托贷款单笔最高额度为房价的90%,购买商品房和经济适用住房委托贷款申请委托贷款单笔最高额度为房价的80%,且不超过40万元。委托贷款额度不受本人住房公积金账户余额的限制。此规定执行到2000年6月30日。六、委托贷款最长期限是多少?委托贷款最长期限为30年,同时不超过借款人65周岁,且月均还款额不少于家庭月收入的15%.　　七、委托贷款的年利率为多少?目前,贷款期限1-5年的,年利率为4.14%;6-30年,年利率为4.59%。还款期间,如遇中国人民银行调整委托贷款利率,当年利率不变,从下一年1月1日起调整委托贷款利率。八、委托贷款要提供何种担保方式?目前,委托贷款担保方式有四种:(1)售改租承诺。(2)房产抵押。(3)连带责任保证。(4)权利质押。借款人可自愿选择其中一种担保方式。　　九、何为售改租承诺?售改租承诺是指由售房单位作为售改租承诺人,承诺在借款人不偿还贷款时,售房单位用原售房收入代借款人还清所欠贷款,原售房收入如有剩余,退还给借款人,同时售房单位收回房屋产权,借款人须迁出所购住房,迁出确有困难的可改为租住。采用售改租承诺的,产权单位须在《借款申请表》G1项加盖房管部门公章,并与借款人、贷款经办银行签订《借款合同》。十、何为房产抵押?房产抵押是指借款人将所购住房作为委托贷款的担保,借款人不履行偿还贷款义务时,贷款经办银行有权将该抵押房产拍卖,以拍卖所得偿还借款人所欠贷款,如有剩余,退还借款人。采用房产抵押的,售房单位须在《借款申请表》G2项盖章,承诺房屋产权证办妥后直接交由贷款经办银行收押。十一、何为连带责任保证?连带责任保证是指由符合条件的企业法人为借款人提供连带责任保证,借款人不履行偿还贷款义务时,保证人代借款人偿还全部剩余贷款本息。保证人须为达到贷款经办银行AA级资信等级的企业法人,且资信状况良好。采用连带责任保证的,保证人须在《借款申请表》G3项《保证意向书》签字盖章,并提供最近两年的财务报表。十二、何为权利质押?权利质押是指借款人或第三人以符合条件的权利凭证收押在贷款经办银行,为借款人提供质押担保。借款人不履行偿还贷款义务时,贷款经办银行有权将质押权利凭证提前兑现用于偿还所欠贷款本息。目前,可作质押权利凭证的是贷款经办银行处的定期存款单,或贷款经办银行承销的国债券。采用权利质押的,出质人须在《借款申请表》G4项《质押意向书》签字盖章,并提交质押权利凭证。十三、申请委托贷款须提供哪些材料?提供借款人及其配偶的身份证、户口卡(外地来京人员须提供暂住证和聘任合同或劳动合同)、结婚证(均为两份复印件);提供借款人及其配偶的《住房公积金查询书》(均为两份复印件),查询书由所在单位住房公积金经办人员到住房公积金缴存银行领取,所在单位盖章并到银行确认盖章后有效;提供房价款扣除贷款金额后的全部余款到位的证明,其形式为已付款收据或自有资金存款单(均为两份复印件);购买商品房或经济适用住房的,提供购房合同(正本及两份复印件)和《房屋销售(预售)许可证》(两份复印件);购买房改房的,提供购房合同(或购房意向书)和《售房方案》及其批准文件(均为两份复印件);选择连带责任保证担保的,提供保证人最近两年的财务报表(两份原件);选择权利质押担保的,提供质押权利凭证。如配偶不提供相关材料的,须提供配偶本人签字的放弃对借款人所购住房所有权的书面证明。　　十四、如果办理委托贷款?(一)申请。借款人到其住房公积金缴存银行领取《借款申请表》一式两份,真实完整填写《借款申请表》并根据表中要求备齐材料,送交贷款经办银行,完成申请,等待通知。(二)借款人接到申请被批准的通知后,分不同担保方式办理保险、抵押、质押、保证等手续。(三)借款人和贷款经办银行及第三人签订《借款合同》。(四)借款人填写印鉴卡片和转存凭证,划拨贷款资金。　　十五、单位是否可集体办理委托贷款,如何办理?该项贷款属个人行为,但单位在集中出售公房时,为方便职工、提高效率,可由单位集体组织贷款职工办理委托贷款的各项手续。具体程序:(一)单位房管部门统计申请委托贷款的职工人数,到国管中心领取《借款申请表》(一式两份)和《借款合同》(一式五份)。(二)单位房管部门将《借款申请表》发给借款人,借款人完整填写《借款申请表》后连同相关材料(见十三条问答内容)送交房管部门。(三)产权单位准备材料:1.《售房方案》及其批准文件(两份复印件,房管部门提供);2.《购房贷款意向表》,代替每位贷款职工的购房合同或购房意向书(两份原件,房管部门提供)(见附表);3.《住房公积金查询汇总表》(两份原件,单位住房公积金管理部门提供)。(四)单位房管部门将所有借款申请材料集中送交贷款经办银行,完成申请,等待通知。(五)单位房管部门接到申请被批准的通知后,与贷款经办银行确定时间,贷款经办银行到单位统一为借款人办理保险,签订《借款合同》,借款人填写印鉴卡片和转存凭证,划拨贷款资金。十六、办理贷款需多长时间?受托贷款经办银行自接到材料齐全的贷款申请后,二十个工作日之内即可发放贷款。十七、申请委托贷款要通过律师审核和房屋评估吗?目前国管中心发放的委托贷款均不需律师审核和房屋评估。十八、借款人须投保何种保险?(一)采用售改租承诺担保方式的,借款人必须投保“个人住房保险”即“贷款房屋保险”,保险金额为贷款金额,保险期限为贷款期限。(二)采用房产抵押担保方式的,借款人必须投保“个人住房保险”之外,还须投保“喜洋洋消费借贷者定期寿险”即“购房贷款保险”。“喜洋洋消费借贷者定期寿险”保险金额为贷款金额,贷款期限在五年以内的(含五年),保险期限为贷款期限;贷款期限在五年以上的,保险期限最短为五年。十九、如何还款?委托贷款贷款期限在一年以内的(含一年),到期一次还本付息;贷款期限在一年以上的,按月等额均还贷款本息。借款人可选择下列两种还款方式之一:(一)借款人在贷款经办银行开立活期存款账户,作为还款账户,同银行签订《代扣还款委托书》,保证在每月25日前还款账户内有足以支付当月还款的存款余额,银行在每月25日自动扣划还款,借款人可到贷款经办银行任意一家储蓄所将还款资金存入还款帐户。如借款人还款账户存款余额不足月均还款额导致自动扣划不成功的,借款人必须于月底前到贷款经办银行会计柜台办理还款。到期不还的,转为逾期贷款,按逾期贷款利率计收利息。(二)借款人每月到贷款经办银行会计柜台办理还款。二十、借款人办理委托贷款后,可否支取住房公积金?贷款期间,借款人及其配偶每年可支取一次本人公积金账户内的住房公积金,用于还款,具体做法是:借款人将本人身份证和《借款合同》送交单位住房公积金经办部门;由单位住房公积金经办人员填写《住房公积金支取申请书》,持经办人身份证及借款人上述材料到公积金缴存银行办理转账支取,将借款人的住房公积金转入本单位的基本账户(借款人住房公积金账户须保留至少10元余额);借款人所在单位从基本账户中提取现金给借款人。二十一、借款人如何提前偿还委托贷款本息?借款人可提前偿还部分贷款本金,也可提前偿清剩余全部贷款本息,须于预定提前还款日前15日书面通知贷款经办银行,并签订《变更协议》。提前还款后,已计收的贷款利息不作调整。二十二、遇特殊情况,借款合同如何变更或终止?借款合同需要变更的,必须经贷款经办银行、借款人及有关各方协商同意,并依法签订变更合同。借款人死亡、宣告死亡、宣告失踪或发生其他丧失民事行为能力的情况,其财产继承人或监护人愿意继续履行借款人所签订的借款合同的,在签署《履约保证书》后原借款合同继续有效。借款人按借款合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质物返还借款人,借款合同终止。二十三、什么是个人住房组合贷款?个人住房组合贷款(以下简称“组合贷款”)是指由国管中心运用住房公积金和银行运用信贷资金向同一借款人同时发放的,用于购买同一套自住普通住房的个人住房贷款。借款人申请委托贷款不足以支付房价款的,可向贷款经办银行申请组合贷款。组合贷款利率分别执行委托贷款利率和商业贷款利率。