物业管理面面观(物业管理)

物业管理面面观

张春城

　　物业管理是改革开放以来,特别是在发展社会主义市场经济新形势下出现并得到迅速发展的新兴行业。学习、借鉴和研究这种新型的管理模式和方法,对深化后勤体制改革具有重要的指导意义和现实意义。一、物业管理的涵义及内容物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理涉及的领域十分广泛,其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。常规性的公共服务。具体包括:(1)房屋建筑主体的管理;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生管理;(4)绿化管理;(5)治安管理;(6)消防管理;(7)车辆道路管理;(8)公众代办性质的服务。针对性的专项服务。主要内容有:(1)日常生活类,如为住户收洗、缝制衣物,代购日常用品,进行室内卫生清扫、室内装修,代购代订车船、飞机票,接送小孩上学;(2)商业服务类,开办各种商业服务项目,如小型商城、美发厅、修理店等;(3)开办各种文化、教育、卫生、体育类场所;(4)金融方面,代办各种保险业务及信用服务等;(5)经纪代理中介服务,如物业的销售、租赁、评估、公证等;(6)提供带有社会福利性质的各项服务工作。委托性的特约服务。它是为满足物业产权人、使用人的个别需求,受委托而提供的服务,实际上是专项服务的补充和完善。二、物业管理的组织模式物业管理与传统的房产管理模式有本质的不同,主要体现在三个方面:一是传统的房产管理是政府行为、行政行为,物业管理则是企业行为、经营行为;二是传统的房产管理是集产权管理与服务管理于一身的产权方自我管理,物业管理是产权管理与服务管理分开,为产权方提供有偿服务的专业化管理;三是传统的房产管理对其房屋建筑及其配套设施只是进行单一的修缮服务,物业管理则是包括对建筑物及配套设备的修缮和相邻场地、庭院的保洁、治安、绿化,以及为住户工作、生活多方面的便利需要等,提供一体化的综合服务。就我国当前的物业管理模式看,存在以下几种形式:一是由房地产开发商直接建立企业化物业管理的模式。它一般适用于新开发的住宅小区,是比较正规的管理模式。优点是把住房的建设、销售与服务相结合,责、权、利相一致,但需大量投资和一定规模。二是由房产管理部门转轨变制形成的物业公司专业化管理模式,即由原房产行政部门的行政职能变为服务职能。三是由房产管理部门组建物业公司的管理模式。这种模式,是由物业公司受房产开发公司、单位和置业者的委托,对物业行使管理职能。四是由企业、事业等部门组成的股份制物业公司。五是由完全独立的个体组建的物业公司。在现有条件下,由房管部门转轨而来的物业公司,是新旧体制转换的必然产物,具有不可或缺的继承性。而由开发公司自己建立的物业公司,代表物业管理的发展方向,具有重要的先进性。　　三、物业管理的收费原则和范围物业管理公司作为经济实体,独立核算,自负盈亏,如果不能合理解决物业管理收费问题,不能弥补管理、服务经费的不足,物业管理公司就不能生存,也将影响物业管理行业的健康发展。物业管理收费应遵循以下原则:“等价交换”原则。物业管理收费实际就是物业管理公司提供管理服务的价格,这种价格应反映价值,是这类物业管理的社会必要劳动量决定的。“谁受益谁出钱”的原则。物业管理公司作为经营者,为业主和使用者提供管理和服务是有偿的。凡是享受到物业管理公司服务的受益人,就应缴纳相应的服务费。“优质优价”原则。应根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同,采用不同的收费标准。享受到高水平、高质量的服务,就应缴纳较高的费用。“取之于民、用之于民”的原则。它有两方面含义,一是从业主和使用者收取的费用,要用在业主和使用者身上,不得挪作他用;二是为业主和使用者付出多少劳动,就收取相应的报酬作补偿,不得牟取高额利润。“公开”原则。业主和使用人作为委托人和接受服务的对象,有权对物业管理的收费情况进行询问、了解、检查和监督。物业管理公司有责任向业主和使用人说明收费的详细情况。物业管理的收费范围、住宅小区公共性服务收费的构成如下:1.管理和服务人员的工资;2.公共设施及养护费;3.绿化管理费;4.卫生保洁费;5.治安费;6.办公费;7.物业管理单位固定资产折旧费;8.法定税费;9.合理利润(一般在5-8%,高的取12-15%)。针对不同的消费对象,物业管理收费可采取以下模式:市场价格模式。对于外销商品房、侨汇房、别墅、高级商住楼、写字楼等物业的管理,可根据从事该类物业管理服务所要付出的社会必要劳动量,随行就市,由物业公司与业主和使用人商定市场价格。保本微利模式。对于内销市场商品房的物业管理,可以在测算物业管理的各项开支的基础上,再加上一定的利润,以此作为收取的总费用,然后分摊到每家每户或房屋的单位使用面积上。成本收费加提供优惠政策模式。对于内销商品房和微利商品房的物业管理,可将总成本作为收取的总费用,然后将总费用分摊到每家每户或房屋的单位使用面积上,不考虑利润。但物业管理公司不能仅仅维持保本经营,利润要通过政府提供一些优惠政策如减免税费、配套用房归物业管理公司经营等来解决。亏本收费加提供优惠政策和补贴模式。对于微利商品房、福利商品房、公产房、安居工程小区等物业的管理,要以采取带有福利性的收费标准。一般由政府制定收费标准,出现亏损,主要通过政府提供一些优惠政策或由政府及主管单位给予“政策性补贴”等渠道来弥补。四、物业管理企业的自身建设物业管理企业自身建设是决定企业成败的关键。首先,要科学合理设置企业机构。小型物业管理企业可采用“直线制”,各领导人亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不设职能机构;大中型企业组织形式宜采用“直线——职能制”,在公司以下,增加机构部门实行二级管理,即按管辖物业的范围及性质增设一级管理机构(各小区或大厦管理处)。第二,要健全各类制度,加强制度管理。一般物业公司制度主要应包括以下几类:(1)领导制度,主要指确立企业领导体制;(2)职能制度,指部门间的责任制度;(3)岗位制度,主要是指企业各个不同岗位责、权、利的要求与内容;(4)综合管理制度,指公司全体员工和各个部门必须遵守执行的跨部门的协调性、综合性制度;(5)管理程序制度,是企业在管理各环节运作过程中所作的规定。第三,要建设良好的运营机制。运营机制是物业公司管理水平和服务质量的依托和基础,要形成如下机制:(1)经营发展机制;(2)竞争激励机制;(3)核算效益机制;(4)人才培训机制;(5)协调公共机制;(6)保证监督机制。第四,要提高人员素质,两个文明建设一齐抓。现代管理是以人为核心的管理,尤其对于服务行业来讲,最终和顾客面对面接触的是有感情色彩的人,为此要求物业管理必须拥有一批素质高、技术硬的管理队伍。从业人员不仅必须具有较高的管理水平、文化水平和专业技术水平,而且还要有良好的思想作风、职业道德和服务态度。(作者系山东鲁能物业公司总经理)(责任编辑:陈庆修)381999年　第4期　《中国机关后勤》